78 Prozent der Wiener Haushalte wohnen zur Miete, mehr als in jedem anderen Bundesland. Das zeigt der STATreport Wohnen 2025 der Statistik Austria. Entsprechend oft steht in dieser Stadt jemand am letzten Tag mit Rolle und Abdeckfolie in der leeren Wohnung, weil im Mietvertrag steht, dass ausgemalt zurückzugeben ist. In vielen Fällen ist genau diese Klausel unwirksam.
Die Klausel im Vertrag hält oft nicht
Der Oberste Gerichtshof hat am 18.09.2009 eine Ausmalverpflichtung in einem Formularmietvertrag gekippt (6 Ob 104/09a). Die beanstandete Klausel lautete: „Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung neu auszumalen, zerbrochene Scheiben und Fliesen zu ersetzen etc!“
Die Begründung ist kurz und logisch: Wer Miete zahlt, zahlt damit auch für die Abnützung, die beim normalen Wohnen entsteht. § 1109 ABGB sagt, dass du das Bestandobjekt nach Ende des Vertrags zurückstellst, die durch bestimmungsgemäßen Gebrauch entstandene Abnützung aber nicht zu vertreten hast. Eine Klausel, die dir trotzdem einen frischen Anstrich abverlangt, weicht davon ab und benachteiligt dich gröblich. Damit ist sie nach § 879 Abs 3 ABGB nichtig.
Die Arbeiterkammer Wien formuliert es so: Eine Klausel in einem vorformulierten Mietvertrag, die dich zum Ausmalen verpflichtet, ist nach der aktuellen Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam. Auch die Mieterhilfe der Stadt Wien hält fest, dass Endrenovierungsklauseln als gröblich benachteiligend gelten, solange sie nicht durch eine Gegenleistung ausgeglichen sind.
Genau da liegt die Ausnahme. Wenn dir der Vermieter dafür etwas gibt, etwa die Kosten übernimmt oder eine Monatsmiete erlässt, kann die Vereinbarung halten. Und was ihr im Einzelfall selbst ausverhandelt habt, statt es aus einem Formular zu übernehmen, bindet dich ebenfalls.
Wann du trotzdem streichen musst
Zwei Fälle bleiben. Der erste ist übermäßige Abnützung, also alles, was über das hinausgeht, was beim Wohnen eben passiert. Nikotinbelag nach Jahren des Rauchens in der Wohnung gehört dazu, großflächige Wasserflecken durch eine nie gemeldete Undichtheit auch. Der zweite Fall sind Gestaltungen, die man ortsunüblich nennt.
Wobei die Gerichte hier großzügiger sind, als viele denken. In einem Musterprozess vor dem Landesgericht Wien hatte ein Mieter mehrere Räume grün und ocker gestrichen. Das Gericht sah darin keine ungewöhnliche Abnützung, die Kaution musste vollständig zurück. Unterschiedlich ausgemalte Wände nach 22 Jahren Mietdauer wurden ebenfalls nicht als Schaden gewertet.
| Situation | Musst du ausmalen? |
|---|---|
| Standardklausel im Formularmietvertrag, keine Gegenleistung | Nein, Klausel ist regelmäßig unwirksam |
| Kein Wort dazu im Vertrag, Wände normal abgewohnt | Nein |
| Bunte Wände, üblicher Anstrich | Meist nein, siehe Grün und Ocker vor dem LG Wien |
| Nikotin, Ruß, großflächige Flecken | Ja, das ist übermäßige Abnützung |
| Individuell ausgehandelt oder mit Gegenleistung vereinbart | Ja, so eine Abrede bindet |
| Gemeindewohnung bei Wiener Wohnen | Teilweise, eigene Vorgaben, siehe unten |
Sonderfall Gemeindebau
Rund 27 Prozent der Wiener Haushalte in Hauptmiete wohnen in einer Gemeindewohnung, und dort gelten eigene Spielregeln bei der Rückgabe. Im Folder von Wiener Wohnen steht, dass Malereien an Wänden und Decken vollflächig und in ordentlichem Zustand sein müssen. Ist das nicht der Fall, muss die betreffende Wand oder der Raum neu ausgemalt werden.
Dazu kommt eine Farbregel, die man kennen sollte, bevor man die Schlafzimmerwand tiefrot streicht: Schockfarben wie Rot oder Schwarz und mehrfarbige Anstriche in einem Raum müssen wieder weg. Pastelltöne sind in Ordnung. Wer im Gemeindebau also Farbe an die Wand bringen will und in ein paar Jahren stressfrei ausziehen möchte, bleibt besser im hellen Bereich. Den Ablauf der Übergabe beschreibt Wiener Wohnen auf der eigenen Seite zur Wohnungsrückgabe.
Kaution, Frist und was du fotografieren solltest
Die Kaution wird fällig, sobald das Mietverhältnis beendet, die Wohnung zurückgegeben ist und keine offenen Forderungen bestehen. Für Schadenersatz hat der Vermieter nicht ewig Zeit: Nach § 1111 ABGB muss er den Ersatz längstens binnen einem Jahr nach Zurückstellung gerichtlich fordern, sonst ist das Recht erloschen.
Bis dahin gilt: Beweise sichern kostet zehn Minuten und spart im Streitfall vierstellige Beträge.
- Übergabeprotokoll vom Einzug heraussuchen und mit dem Zustand jetzt vergleichen
- Jede Wand einzeln fotografieren, bei Tageslicht und seitlich zum Fenster
- Zählerstände ablichten, Schlüsselanzahl im Protokoll festhalten
- Protokoll bei der Übergabe nicht unterschreiben, wenn Mängel drinstehen, die du nicht anerkennst
- Bei Streit zur Mieterhilfe der Stadt Wien oder zur Arbeiterkammer Wien, beide beraten kostenlos
Selbst streichen oder streichen lassen
Wenn du dich freiwillig entscheidest, etwa weil die Wohnung nach acht Jahren reif dafür ist, rechne mit den üblichen Wiener Sätzen. Das Preisportal Daibau nennt für Österreich 7 bis 14 Euro pro Quadratmeter für ein einfaches zweifaches Weißstreichen. Das klingt nach wenig, bezieht sich aber auf die behandelte Wand- und Deckenfläche: Eine 60 Quadratmeter große Wohnung kommt schnell auf über 200 Quadratmeter.
Selbst machen ist bei glatten Wänden und Raumhöhen unter 2,60 Metern realistisch. Beim Wiener Altbau wird es schnell mühsam: 3,20 Meter Raumhöhe, Stuck an der Decke, alter Kalkputz, dazu Nikotin aus mehreren Mietergenerationen, der ohne Sperrgrund nach vier Wochen wieder durchschlägt. Dafür gibt es Malerbetriebe, die genau das seit Jahrzehnten machen, etwa der Malerbetrieb Epri Tapezierer e.U aus dem 9. Bezirk, seit 1981 im Geschäft und mit Nikotin- und Schimmelbeseitigung sowie dem Aus- und Einräumen der Möbel im Leistungsumfang. Wer mehrere Betriebe vergleichen will, holt sich zwei bis drei Angebote und achtet darauf, dass die Vorarbeiten als eigene Positionen drinstehen.
Das Wichtigste in einem Absatz
Steht im Formularvertrag, dass du beim Auszug ausmalen musst, ist diese Klausel nach der Rechtsprechung des OGH regelmäßig unwirksam. Streichen musst du nur bei übermäßiger Abnützung, bei einer individuell ausgehandelten Abrede oder wenn eine Gegenleistung dafür vereinbart wurde. Im Gemeindebau gelten die eigenen Vorgaben von Wiener Wohnen. Und wenn dein Vermieter etwas von der Kaution abziehen will, hat er dafür ein Jahr ab Rückgabe Zeit.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streitfall beraten die Mieterhilfe der Stadt Wien und die Arbeiterkammer Wien kostenlos. Stand: 28.08.2026.